전세계약시 주의사항 확인사항 어떤것이 있을까요?

✔전세 계약 시 주의사항

1. 적정 시세 확인

2. 선순위 권리관계 확인

3. 세금체납 확인

4. 중개인 및 집주인 확인

5. 계약서류 확인 (표준 계약서 사용)

6. 전입신고 및 확정일자 받기

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전세사기, 깡통전세 피해를 보지 않기 위해서는 계약 시 꼼꼼히 확인해야 하는데요. 저도 처음 계약을 하면서 물건을 직접보고, 이것저것 내용을 찾아보면서 확인하고 결정했던 기억이 납니다. 금액도 크고, 소중한 보금자리를 마련하는 것이니 더 신경 써야겠죠. 거래할 매물의 실물을 확인하는 것은 당연하니 오늘은 실물확인 후 주의, 확인해야 하는 사항에 대해 알아보도록 하겠습니다. 

 

🔴 계약 전

1. 적정 시세 확인

시세 대비 보증금이 80% 이상으로 높은 매물을 주의해야 합니다. 시세가 하락해 전세가보다 매매가가 낮아지는 경우, 대출 원리금을 부담하지 못해 경매에 나오는 경우 등 보증금을 돌려받지 못하는 경우가 생기기도 합니다. 부동산정보사이트나 국토교통부 실거래가 공개시스템 확인, 여러 부동산을 방문해 적정 전세가 시세를 확인해야 합니다.

http://rt.molit.go.kr/

국토교통부 실거래가 공개시스템

 

2. 선순위 권리관계 확인 

내 보증금보다 우선으로 변제해야 할 금액이 있는지 확인해야 합니다. 등기부등본, 건축물대장, 다가구 주택의 경우 전입세대 열람 내역 및 확정일자 부여 현황을 확인해야 해요.

 

대법원 인터넷 등기소 홈페이지 부동산-열람하기에서 주소를 입력하면 등기부등본을 발급받을 수 있는데요. 비용은 700원입니다. 최초 열람 후 1시간 내에는 재열람 가능합니다.

열람한 등기부등본에서 갑구에 소유권이 누구에게 있는지를 확인할 수 있습니다. 부동산 소유권자가 임대인과 동일한지 확인해야 합니다.

을구는 소유권 이외의 권리에 대한 사항이 표기되어 있습니다. 해당 물건을 담보로 대출을 받았다면 매매금액과 근저당 금액을 확인해서 금액이 어느 정도 설정되어 있는지, 압류사항이 있는지 내용을 확인하시면 됩니다. 가압류, 가처분 등의 내용이 있다면 계약을 하지 않는 것이 좋습니다.

등기부등본은 계약 전과 계약 후 두 번 확인해  변동사항이 있는지 체크해야 합니다.

http://www.iros.go.kr/PMainJ.jsp

http://www.iros.go.kr/PMainJ.jsp

 

건축물대장은 정부 24나 세움터 홈페이지에서 무료로 열람 및 발급할 수 있습니다. 불법, 무허가 건축물은 임대차보호법을 적용받지 않아 보증금 보호가 어렵습니다. 건축물대장을 열람하여 허가받은 건물인지 확인해야 합니다. 

https://cloud.eais.go.kr

 

3. 세금체납 확인

미납 국세열람 신청으로 임대인의 세금체납유무를 확인해야 합니다. 보증금은 세금보다 우선하지 않기 때문에 미납 세금이 있어 세금체납이 계속된다면 압류되고, 경매로 넘어갈 수 있어 보증금을 돌려받지 못할 수 있어요. 

 

임대인의 동의를 받아 국세는 세무서 및 국세청 홈택스 사이트에서, 지방세는 주민센터 및 위텍스 사이트에서 미납내역을 확인할 수 있습니다. 국세완납증명서를 요구해서 확인하는 것도 방법입니다.

 

23년 4월부터 계약을 체결한 후에는 임대인의 동의 없이도 미납된 국세가 있는지 열람할 수 있습니다.

 

🟠 계약체결 시

4. 중개인 및 집주인 확인

집주인과 직접 거래 시 사고가 발생하는 경우가 있어 비용이 들더라도 자격이 있는 중개인과 함께 계약하는 것을 추천드립니다. 공인중개사를 통해 계약할 경우 정상 영업여부를 확인해야 합니다. 업무정지 중이거나 미등록 공인중개사와 체결한 계약에서 사고가 발생할 경우 보상을 받을 수 없기 때문입니다.

 

공인중개사자격증, 개설등록증으로 확인하고, 국가공간정보포털에서 미등록 공인중개사는 아닌지, 업무정지 중은 아닌지 등 정상 영업 중인 중개사가 맞는지 확인하는 것이 좋습니다. 국가공간정보포털 홈페이지 부동산중개업 조회에서 지역과 상호명만으로도 확인이 가능합니다.

http://www.nsdi.go.kr/lxportal/?menuno=2679 

국가공간정보포털

 

계약 당사자의 신분(임대인)도 확인해야 합니다. 등기부등본상 소유주와 임대인의 신분증을 확인하여 계약 당사자 본인이 맞는지 확인해야 하며 계약금 및 잔금 입금 시에도 임대인 명의의 계좌인지 확인 후 이체해야 합니다. 임대인 본인이 아니라면 위임장과 인감증명서로 정당한 대리인인지 확인해야 합니다.

운전면허증, 주민등록증 진위확인 사이트가 있으니 위, 변조 또는 분실된 신분증은 아닌지 확인하는 것도 혹시 모를 사고를 예방할 수 있겠습니다. 

https://www.safedriving.or.kr/LnrForRtnLicns/LnrForRtnLicnsTruthYn.do

면허증 진위여부 조회 면허정보 입력 | 도로교통공단 안전운전 통합민원

https://www.gov.kr/main?a=AA090UserJuminIsCertApp&img=031#none 

주민등록증 진위확인/잠김해제 | 정부24

※ 주민등록증 진위확인 유선으로도 가능: ARS 국번 없이 1382

 

5. 계약서류 확인 (표준 계약서 사용)

- 주택임대차 표준계약서를 다운로드하거나 공인중개사나 임대인에게 요청하여 해당 양식으로 계약서를 작성하도록 합니다.

- 계약 물건 및 당자사에 대한 정보, 중개사 정보, 계약 내용이 맞는지 꼼꼼히 확인합니다.

- 계약 시 계약서, 중개대상물 확인설명서, 손해배상책임의 보장증서 사본 세 가지 서류를 확인하고 챙기도록 합니다.

 

❗ 특약사항에 넣으면 도움이 되는 내용

· 반려동물을 키울 수 있는지에 대한 사항

· 계약유지 기간 동안 하자보수 및 원상복구에 대한 상세 합의 사항

· 공인중개사도 임대인(소유자) 또는 대리인에 대한 확인을 하였음을 특약에 추가로 남기는 것도 좋습니다.

(저 같은 경우 임대인이 못을 박고 커튼을 달지 말라는 내용도 특약사항에 명시했었습니다. 그래서 못 박고 커튼을 못 달고, 액자, 시계 등 벽에 아무것도 없는 상태로 유지했었어요.)

 

🟡 계약 체결 후

6. 전입신고 및 확정일자 받기

거래 체결 후에는 등기부등본을 다시 열람하여 계약 전과 변동된 사항이 있는지 확인합니다.

 

대항력과 우선변제권을 위해 전입신고와 확정일자를 받으셔야 합니다. 

대항력은 주택의 인도와 주민등록(전입신고)을 마친 때 발생하며, 우선변제권은 대항력발생과 확정일자를 받았을 때 발생합니다. 

관할 동사무소에 계약서와 신분증을 지참 후 방문하여 전입신고 및 임대차 신고를 해 확정일자를 받도록 합니다. 문제가 생겼을 경우 우선으로 변제를 받을 수 있으니 계약 후 바로 하셔야 합니다.

 

부동산거래관리시스템에서 온라인 신고도 가능합니다.

https://rtms.molit.go.kr/index.do;jsessionid=6Tl2jzCpwgJGDPCnVpw0hQMQspLXhNbTS5K4nFbh4P0zCFcnSQt2!-1649930942! 1817379393

국토교통부 / 부동산 거래 관리 시스템

 

※ 대항력: 이미 발생하고 있는 유효하게 성립한 법률관계를 제3자에 대하여 주장할 수 있는 효력

※ 우선변제권: 임차인의 보증금을 우선 변제받을 수 있는 권리. 임차인이 확정일자를 받았을 경우 계약한 집이 경매에 부쳐졌을 때 그 대금에서 후순위 다른 권리자보다 먼저 배당을 받을 수 있는 권리.

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🔸 보증보험 가입

전세보증보험은 집주인이 보증금 반환이 어려울 경우 보증보험에서 임차인에게 먼저 보증금을 지급하고, 이후에 임대인에게 구상권을 청구해 돈을 받는 제도입니다. 임차인이 가입해야 하며 가입 수수료가 발생하지만 보증금의 안전한 보호를 위해 가입하시는 것이 좋습니다. 

 

주택도시보증공사(HUG), 서울보증보험(SGI), 한국주택금융공사(HF)에서 가입할 수 있으며 일정한 가입요건을 갖춰야 합니다. 부동산 가격대비 전세보증금 비율이 크거나 선순위 채권이 존재할 경우 등 가입이 거절될 수 있으니 가입조건을 확인 후 가입하셔야 합니다.